意外と知らないマンション投資にかかる経費

【意外と知らないマンション投資の経費】

意外に知らないマンション投資にかかる経費について「購入時・保有時・売却時」別にご紹介いたします。

1 購入時

（1）建物に対する消費税

不動産の購入代金を支払う場合、土地代金に対しては消費税がかかりませんが、建物代金には消費税5％が課されます。平成16年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により、建物の消費税を建物の消費税を取引価格に含まれていることが義務付けられています。

（2）不動産仲介手数料

不動産会社より物件の紹介を受けた場合には、仲介手数料を支払います。不動産の仲介手数料の上限は売買金額によって段階的に手数料率が異なっていますが、 400万以上の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に対して不動産代金の3.15％＋63,000円と略して計算できます。

（3）売買契約書に添付する印紙税

不動産の売買契約書には契約書1通に付き印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なります。印紙税は収入印紙を契約書に貼付して、割り印などにより印紙を使用できなくすることによって納付します。

（4）所有権を登記する場合の登録免許税、司法書士手数料

購入した不動産の権利を保全するために、通常、所有権の「登記」が行われます。「登記」とは、不動産に関する権利を公示するもので、その不動産を管轄する法務局、または出張所に備え付けられている「不動産登記簿謄本」または「登記事項証明書」により内容を確認することが可能です。所有権を登記することによって公に購入した不動産の所有権を主張することが可能となるのです。このように所有権などの不動産の権利を登記する場合、「登録免許税」という税金を納付しなければなりません。また、登録申請を司法書士に依頼する場合は司法書士手数料が発生します。

（5）不動産取得税

不動産を取得した場合、「不動産取得税」という税金が課せられます。不動産取得税の税額は以下の式で算出されます。
・土地=固定資産税評価額×0.5×3％　・建物=固定資産税評価額×3％

2　保有時

（1）管理コスト

水道光熱費などの実費のほかに、管理会社への手数料が管理コストになります。管理は主に、入居者管理と建物管理に分かれますが、管理手数料はその内容によって異なります。入居者管理の場合には、家賃の入出金管理と集金代行のみを不動産管理会社の任せてもコストがかかります。そこに家賃保証や滞納保証などのサービスを付加すれば、オーナーの手間が省けてリスクが小さくなる分だけ費用はアップします。

（2）借入金の返済

マンション投資において借入金を利用する場合、借入金の金利には変動金利と固定金利の2つの種類があります。固定金利の場合は返済が完了するまで金利は一定ですので、安定した返済計画を立てることができます。一方で、変動金利で借り入れをした場合には、市場の金利に連動して金利が上下します。現在は低金利が続いていますので、今後は金利が下がるよりはむしろ上がるものと覚悟しておかなければなりません。金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、収支を圧迫するとともに、返済総額も大幅に増加する可能性があります。マンション投資を安定運用させることを考えると、スタート時の金利が安い変動金利に比べ、少々金利が高くても固定金利を選択するのが望ましいと思います。

（3）保有税

不動産は保有しているだけで、土地、建物ともに固定資産税・都市計画税が毎年課せられます。固定資産税・都市計画税は以下の算式によって課税されますが、これは固定資産税評価が変動するため、一定ではありません。固定資産税、都市計画税はともに「固定資産税評価額」をもとに算出されます。この税金を算出する基となる価格を「課税標準」と呼びます。課税標準である固定資産税評価額は3年に１度見直されます。すなわち見直しによって固定資産税評価額が変動します。当然これに連動して、固定資産税、都市計画税も高くなったり、安くなったりします。通常、土地の固定資産税評価額は地価と連動しますので、固定資産税額は、地価上昇時には上がり、地価下落時には下がります。つまり、地価の上昇、下落によって税金も変わってくるのです。固定資産税評価額は3年に1度の見直しですので、タイムリーに地価を反映しているわけではありません。評価替え以降、3年間は地価が上昇しようと下落しようと、原則一定額となります。

（4）所得税

不動産所得は総合課税の対象となっており、給与などの他の所得と合算してその金額に応じて税率が決められます。所得が多ければ多いほど税率は高く、所得税と住民税の合計で最高50パーセントもの税率が適用されることとなります。物件を複数所有し、賃料収入や他の所得が増えれば、それに比例して税率も段階的に上がり、最終的には最高税率の50パーセントが課せられることになります。最高税率の対象となる人などは、物件を購入して多くの収入を得たとしても、経費を差し引いた所得の半分しか手元に残らないことになりますので、綿密なシミュレーションをする必要があります。

（5）修繕費用

マンション投資における臨時支出の主なものは、建物を維持していく上での修繕費用です。マンション投資は、基本的に建物の一部を賃貸することにより家賃収入を得ることが真の目的となっていますので、安心して使用することのできる良質な物件を提供することが安定した収益を確保するための条件と言えます。オーナーは入居者から家賃をいただく代わりに、入居者が安心して使用できるような状態に保つ義務があると考えてください。マンションは年数とともに老朽化していきますので、定期的なメンテナンス（修繕）が必要となります。

（6）リフォーム費用

年数の経過とともに建物は老朽化しますが、同じように時間経過とともに、社会、経済情勢、価値観や生活環境も変化し、人々のライフスタイル、ビジネススタイルも変わってきています。それに合わせて、賃貸用のマンションやオフィスも年々変化し、昔に比べると付加価値の高いものが多くなってきています。加えて、賃貸マンションの大量供給も影響し、賃貸市場は借り手のニーズに合わせようとさまざまな仕様のものが登場し、競争が激しくなってきています。このようなことから、仕様の古い賃貸マンションは、必然的に競争力を失い、家賃の引き下げを余儀なくされ、空室になるリスクが高まっています。築数年が経過してトレンドを反映していないマンションについては、老朽化に伴う修繕に加えて、現在のライフスタイルやトレンドに合わせたリフォームを余儀なくされる場合もあります。

3　売却時

（1）不動産仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼した場合には、購入時と同様、仲介手数料を支払います。不動産の仲介手数料の上限は売買金額によって段階的に手数料率が異なっていますが、 400万以上の不動産を購入する場合の仲介手数料の上限は売買代金に対して不動産代金の3.15％＋63,000円と略して計算できます。

（2）売買契約書に添付する印紙税

不動産の売買契約書には契約書1通に付き印紙税が課せられます。印紙税は売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なります。印紙税は収入印紙を契約書に貼付して、割り印などにより印紙を使用できなくすることによって納付します。また、印紙税は契約書1通ごとに課税されますので、売主用、買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。売買金額が大きい場合などは、契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約することも可能です。

（3）譲渡益課税

不動産を購入価格以上で売却して利益を得た時、その利益に対して税金を払わなければいけません。これを不動産の譲渡益課税と呼びます。不動産を売却したことによる利益に対する税金ですので、利益が出なければ税金は課せられません。

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